Comment se calcule la dépréciation dans l'immobilier ?
- Samuel Marguet
- 6 nov.
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 11 nov.
Toute construction connaît une naissance et une durée de vie. Celle-ci diminue non seulement avec le temps, mais également en raison d’une baisse de rentabilité.
Types de dépréciations
Lorsqu’un bien perd de la valeur en raison d’une diminution de sa rentabilité ou de son attractivité, on parle de dépréciation de premier type.
Exemples :
Obsolescence de la construction, qu’elle soit :
Typologique : la configuration des pièces ne correspond plus aux usages ou aux tendances actuelles ;
Matérielle : les matériaux ou équipements ne sont plus adaptés ou performants.
Situation devenue défavorable (environnement, accessibilité, nuisances, etc.).
Évolution économique défavorable dans l’environnement du bien.
Non-conformité aux normes actuelles (énergie, sécurité incendie, accessibilité, etc.).
La dépréciation de second type découle, quant à elle, du vieillissement naturel et de l’usure physique du bâtiment. Pour la dépréciation du deuxième type, plusieurs méthodes existent qui peuvent être très simples, sous forme d'une règle de trois, comme très détaillées.
Méthodes de calcul de la dépréciation du second type
Les premières méthodes reposent sur les coûts de remise à neuf par éléments. Ces approches sont précises mais complexes et coûteuses, car elles se basent toutes sur une estimation détaillée des coûts de rénovation.
En Suisse, on peut citer :
la méthode BKKS (ETH),
la méthode MER (soutenue par l’Office fédéral du logement),
et EPIQR (www.epiqr.ch).
Pour une approche plus simple, voici quatre méthodes fréquemment mentionnées dans la littérature :
Dépréciation linéaire – courbe proportionnelle
➤ Très simple, mais peu précise.
Voici la formule mathématique d'une dépréciation linéaire:
avec :
A = Âge de la chose (ouvrage ou composant)
G = Durée de vie d'utilisation totale (DUT) - voir annexe
Voici l'interprétation sous forme graphique d'une dépréciation linéaire :
Méthode de Ross – courbe progressive
➤ Méthode simple mais théorique, sans validation empirique solide, mais pratique pour calculer la dépréciation par élément d'un immeuble.
Voici la formule mathématique d'une dépréciation selon Ross :
avec :
A = Âge de la chose (ouvrage ou composant)
G = Durée de vie d'utilisation totale (DUT) - voir annexe
Voici l'interprétation sous forme graphique d'une dépréciation selon Ross :
Méthode de Vogels – courbe progressive puis dégressive
➤ Issue d’analyses empiriques ; plus réaliste et précise que Ross. Considérée comme une amélioration statistique de cette dernière et validée dans la pratique.
Cependant, 20% de valeur résiduelle est conservée à la fin de la durée de vie d'un élément. Il semble trop généraliste d'appliquer cette méthode pour tous les types d'éléments.
Voici la formule mathématique d'une dépréciation selon Vogels:
avec :
A = Âge de la chose (ouvrage ou composant)
G = Durée de vie d'utilisation totale (DUT) - voir annexe
Voici l'interprétation sous forme graphique d'une dépréciation selon Vogels :
Dans cette méthode, une valeur résiduelle de 20 % est conservée, ce qui correspond aux constatations faites en pratique.
Méthode mathématique-financière
➤ Intègre un taux d’intérêt simulant un fonds de rénovation (cf. Fierz). Dépend du contexte économique et du taux retenu.
Est souvent utilisée dans le cadre d'un calcul de la valeur de rendement.
Voici la formule mathématique d'une dépréciation selon les mathématiques financière :
avec :
q = Facteur d'intérêt (q = 1+ i)
i = taux d'intérêt
Voici l'interprétation sous forme graphique d'une dépréciation selon les mathématique financière :
Comparaison des quatre méthodes :
Dans le cadre du calcul de la valeur de dépréciation d’une cuisine ayant une durée de vie estimée à 25 ans, un âge d’installation de 15 ans et un facteur d’intérêt de 1,045, les résultats suivants ont été obtenus pour chaque méthode d’évaluation.
Dépréciation linéaire : 60%
Dépréciation Ross : 48%
Dépréciation Vogel : 57,6%
Dépréciation mathématique financières : 46,6%
Conclusion
La différence entre ces quatre méthodes, dans le cas du calcul ci-dessous, est d’environ 13 %. Le choix de la méthode dépend avant tout de l’usage et du contexte d’évaluation. En estimation immobilière, la méthode de Ross reste la plus fréquemment utilisée, bien que la pratique tende à en remettre en question sa validité.
La méthode de Vogels découle de principes statistiques et est confirmée par la pratique. Toutefois, une valeur résiduelle de 20 % ne peut, selon nous, être appliquée uniformément à l’ensemble des éléments d’un immeuble.
Pour les immeubles de rendement, la méthode d’actualisation est souvent privilégiée, car elle repose sur un taux d’intérêt permettant également de déterminer la valeur de rendement du bien.
Annexe:
Durée de vie des matériaux
Références : Le manuel suisse de l'estimateur - USECE, L'expertise immobilière - Thalmann & Favarger, Le taux d'intérêt et la valeur des biens fonds - k. Fierz
Rédigé par Samuel Marguet, expert en estimations immobilières breveté, le 06 novembre 2025.
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