Ce qui influence le plus les prix de l’immobilier
- Samuel Marguet
- 7 janv.
- 2 min de lecture
Lorsqu’on évoque l’évolution des prix de l’immobilier, on entend souvent de tout. Pourtant, certains facteurs ont un impact bien plus direct que d’autres. A travers cet article, nous allons nous intéresser aux éléments qui influencent le marché immobilier, en particulier deux leviers majeurs souvent sous-estimés.
Les taux d’intérêt
Le premier facteur, et sans doute le plus déterminant à court terme, sont les taux d’intérêt. Pour bien comprendre leur impact, il suffit de revenir à l’automne 2021. En huit mois, les taux fixes sur 10 ans ont augmenté d’environ 2 %. Cette hausse brutale a entraîné une chute de la demande immobilière de près de 40 %.
Pourquoi un tel effet ? Parce que les taux influencent directement la capacité d’achat des ménages. Prenons un exemple concret : pour un propriétaire ayant une dette hypothécaire de CHF 500’000.–, une hausse de taux de 2 % représente environ CHF 830.– de charges supplémentaires par mois. Résultat : moins d’achats et des décisions reportées.
La fiscalité
Un autre facteur clé est la fiscalité. Certaines politiques fiscales attirent des populations à fort pouvoir d’achat, ce qui augmente la demande immobilière sur le marché local.
En Suisse, les communes qui imposent les personnes fortunées au forfait fiscal en sont de très bons exemples. Des régions comme Genève, La Côte ou encore Zoug ont vu leur marché immobilier croître et les prix augmenter drastiquement par l’arrivée de sociétés ou de personnes fortunées souhaitant bénéficier d’une imposition avantageuse.
Le phénomène ne se limite pas à la Suisse. Au Portugal, en 2010, le pays a introduit un régime fiscal exemptant les revenus étrangers de certains impôts. Les conséquences ont été immédiates : environ 40 % des bénéficiaires de cette action ont acheté un bien immobilier, provoquant une hausse des prix, particulièrement dans les centres de Lisbonne, Porto et en Algarve.
Autre exemple comme Miami aux États-Unis. L’État de Floride n’impose ni le revenu des particuliers, ni la fortune, ni l’héritage. Cette attractivité fiscale en fait l’un des États les plus prisés du pays, avec une pression constante sur le marché immobilier.
D’autres facteurs influençant les prix de l’immobilier
Au-delà des taux et de la fiscalité, d’autres éléments jouent également un rôle important dans l’évolution du marché immobilier :
• L’économie, qui influence la confiance des acheteurs
• Les dynamiques démographiques, comme la croissance ou les flux migratoires
• Les réglementations et interventions de l’État dans la politique du logement
• Les coûts de construction, fortement impactés par exemple lors de la grande inflation de 2022
• L’équilibre entre l’offre et la demande, qui reste un principe fondamental du marché
En résumé
Le marché immobilier est le résultat d’un équilibre entre facteurs financiers, fiscaux et économiques. Comprendre ces mécanismes permet non seulement de mieux anticiper les évolutions de prix, mais aussi de prendre des décisions plus claires, que l’on soit acheteur, vendeur ou même investisseur.
Rédigé par Samuel Marguet, expert en estimations immobilières breveté, le 6 janvier 2026.
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